17132,20%0,11
43,72% 0,19
51,92% -0,02
7075,01% 2,56
11673,05% -0,41
Gayrimenkul sektöründe yatırımcılara yeni bir alternatif sunan Damlakent Gayrimenkul Sertifikası'nın halka arz süreci başlıyor. TOKİ güvencesiyle yatırımcılara sunulacak olan bu modelin en dikkat çeken yönü, projeye %24 iskontoyla girileceği yönündeki iddia. Ancak kamuoyunun elinde henüz izahname ve değerleme raporu olmadığı için bu iskonto oranının gerçekliği ciddi şekilde tartışılıyor.
Emlak Konut tarafından kamuoyuna duyurulan bilgiye göre Damlakent Sertifikası %24 indirimle yatırımcılara sunulacak. Yüzde 24 gibi kayda değer bir iskonto, ilk bakışta cazip görünüyor. Ancak konut yatırımcıları ve finans çevreleri, bu oranın doğruluğu konusunda emin değil. Çünkü projeye ilişkin değerleme raporu ve izahname henüz yayımlanmadı. Halka arz sürecine sadece günler kalmışken, bu belgelerin olmaması endişe yaratıyor.
Yatırımcıların iskonto oranını netleştirebilmesi için projeye dair teknik ve finansal detayların yer aldığı izahnameye ihtiyaç duyuluyor. İzahname yayımlanmadığı sürece %24’lük iskontonun gerçek mi yoksa yüzeysel bir pazarlama argümanı mı olduğu anlaşılamıyor.
Gayrimenkul sertifikası fiyatlamasına göre Damlakent projesinin metrekare fiyatı yaklaşık 100.000 TL olarak hesaplanıyor. İstanbul’un Kadıköy gibi merkezi bölgelerinde sıfır projelerde metrekare fiyatları 250.000 TL seviyesindeyken, Damlakent’in bu fiyatla sunulması yatırımcıları düşündürüyor.
Projenin Başakşehir-Kayaşehir bölgesinde yer aldığı bilgisi, fiyat tartışmalarına yeni bir boyut kazandırıyor. Emlak analizi platformu ENDEKSA verilerine göre bu bölgede konutların ortalama metrekare fiyatı 50.000-80.000 TL aralığında seyrediyor. Hal böyleyken, projenin bu fiyatla satılabilmesi için "yeşil bina", "akıllı bina" gibi ekstra donatılara sahip olması bekleniyor. Ancak yine, bu özelliklerin olup olmadığı bilinmiyor çünkü izahname yayımlanmadı.
Emlak Konut yetkililerinden alınan bilgiye göre Damlakent projesi İstanbul’un Kayaşehir bölgesinde inşa edilecek. Bu bölge, ulaşım olanakları, yeni yapılan devlet hastaneleri ve gelişmekte olan altyapısıyla dikkat çekiyor. Ancak yine de yatırımcıların değerlendirme yapabilmesi için sadece lokasyon değil, projeye dair tüm detayların şeffaf bir şekilde açıklanması gerekiyor.
Damlakent projesinin inşaat süresi 48 ay, yani 4 yıl olarak planlanıyor. Bu da yatırımcının 4 yıl boyunca konutu teslim almayacağı anlamına geliyor. Dört yıl kira gelirinden mahrum kalınacağı göz önüne alındığında, yatırımcının bu bekleyiş süresi için fazladan iskonto talep etmesi son derece doğal.
Sadece %24’lük bir indirimin bu vadeye yeterli olup olmadığı ise tartışmalı. Eğer projede teknolojik üstünlükler ve yaşam kalitesini artıracak önemli özellikler yoksa, bu iskonto oranın cazipliği ciddi anlamda sorgulanabilir hale geliyor.
Daha önce benzer bir model Park Mavera projesiyle uygulanmıştı. Borsada halka arz edilen bu projede sertifikalar ilk etapta düşüş yaşamış, inşaata olan güven azalmıştı. Ancak projenin ilerlemesiyle birlikte sabırlı yatırımcılar kazançlı çıkmıştı. Park Mavera örneğinde yaşanan önemli sorunlardan biri, projenin borsada farklı, ofiste farklı fiyatlarla satılmasıydı. Neyse ki Damlakent’te bu hatadan kaçınılmış gibi görünüyor çünkü satışlar sadece Borsa İstanbul üzerinden yapılacak.
Ancak bir başka sorun daha vardı: Değerleme raporu TOKİ'nin iştirak şirketine yaptırılmıştı. Bu durum da objektiflik tartışmalarına neden olmuştu. Damlakent projesinde bu türden şeffaflık eksikliği olup olmayacağı ise yine izahnameye bağlı olarak değerlendirilebilecek.
Damlakent Gayrimenkul Sertifikası, Türkiye’de gayrimenkul yatırımına yönelik finansal araçların çeşitlenmesi açısından olumlu bir gelişme. Ancak yatırımcı güveni için şeffaflık ve detaylı bilgi paylaşımı şart. %24 iskonto söylemi kulağa cazip gelse de, bu oranın geçerliliği ancak bağımsız bir değerleme raporuyla doğrulanabilir.
Yatırımcıların bu projeye güvenle girebilmesi için öncelikle izahname yayımlanmalı, proje detayları, inşaat nitelikleri, teslim tarihi, fiyatlandırma politikası ve sertifikaların kullanımı gibi tüm bilgiler net şekilde sunulmalıdır.
